房企预计利润不规范填报被追缴巨额滞纳金，如何规避风险？

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2020年5月，某直辖市税务局责成A房地产开发公司更正申报2015-2016年度的企业所得税并追缴企业所得税3,500万元及税款滞纳金1,900万元！而此次税务惨案的元凶，竟是由房地产业内常见的预计利润申报错误引起的……

一、案例原始申报数据

A公司系房地产开发公司，2015年度开始预售，2016年12月竣工并结转销售收入，主要信息如下（为直观理解，部分数据简化为百万元的整数）：

A公司在2015、2016年度企业所得税汇算清缴申报表中在A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》的填写数据明细如下：

税务机关通过金3系统在企业所得税汇算清缴申报表的稽核比对过程中发现A公司在2016年度预计利润的申报及转回存在如下问题：

1、2015年度填写预计毛利额时扣减的预收售楼款已预缴税金3200万元未在2016年度结转收入时予以转回，导致2016年度少申报应纳税所得额3200万元，存在申报错误；

2、2016年度项目已竣工，但年末未结转收入的预收售楼款余额仍按预计毛利额计缴企业所得税，未按实际毛利额申报计缴企业所得税，存在申报错误；

3、2016年度将结转收入对应已预缴的税金及附加填入2016年度预计毛利额的扣减项，但相应的预收售楼款填写预计毛利额时仅填写了未结转收入的预收售楼款对应的预计毛利额，既未体现2016年度项目竣工前预收售楼款预计毛利额，也未体现2016年度项目竣工后转回的此前销售未完工产品已预计的毛利额，存在申报填写错误。

综上，A房地产公司由于未规范填写申报预计毛利，导致被追缴巨额所得税及滞纳金，给房地产行业财务带来了深刻的启示。房地产行业所得税处理与其它行业相比，具有明显的特殊性，特别是完工年度，结算计税成本，调整申报，诸多事项面临一定的税务风险。所以，房企财务朋友必须加强对税收政策的梳理学习，避免因对政策不了解而给企业带来税收风险。

二、案例更正申报数据

A公司经过与税务局进行多轮沟通后，对2016年度的预计毛利额申报和转回数据，以及未结转收入的预收售楼款实际毛利额进行更正申报，更正申报的数据如下：

1、预计利润的申报及转回更正数据

2、2016年度末未结转收入预收售楼款实际毛利额更正数据

3、上述更正申报对2016年度的应纳税所得额影响如下：

三、税务局要求A房地产企业更正申报的依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号，以下简称31号文）第六条规定 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

同时31号文第九条规定 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

31号文第三十五条规定 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

笔者认为：正因为A公司预计毛利额的税务申报方式与上述规定不一致，才导致A公司被税务局推送出风险并被责令更正申报2015-2016年度企业所得税和缴纳相应的滞纳金。

四、房地产企业预收售楼款预计利润需要注意的事项

结合31号文及企业所得税年度汇算清缴申报表的填表说明，房地产企业在开发项目竣工前申报预收售楼款预计毛利额以及在项目竣工后转回预收售楼款预计毛利额时，可以参照如下方式进行规范填写，以减少可能存在的税务检查风险：

1、项目尚未竣工备案时，房地产企业在当年度的特定业务计算的纳税调整额明细填写时，当年度实际预收的售楼款根据当地税务局规定的预计毛利率计算填写预计毛利额（在“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”相关行数填列），同时预收售楼款对应实际已预缴的土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加也可以相应扣除；

2、预收售楼款在计算预计毛利额时，应以不含增值税的预收售楼款来计算填写预计毛利额，具体可参照如下案例进行填写：

例1：A房地产公司从2019年度开始预售，其中：2019年度收取的预收售楼款总额54,500万元，当年度实际预缴的土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加总额为1,600万元（不含预缴的增值税）；2020年度收取预收售楼款总额109,000万元，预收售楼款在当年度实际预缴的土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加总额为3,300万元；项目于2021年度竣工。当地毛利率为10%，则2019、2020年度预计毛利额可分别填写如下：

3、待项目完成竣工备案后，预收售楼款原已申报的预计毛利额需要全部调整为实际毛利额，即需要在A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额中予以全额转回。同时已交付房产结转收入和成本的售楼款对应的实际毛利额因已在利润表中直接体现而无需再单独对实际毛利额进行调整；但期末尚未交付房产而仍未结转收入的预收售楼款则需要按实际毛利额进行申报（可以在“视同销售收入/成本”相关行数填列并准备好相应的备查资料以供查验）。

续例1：A房地产公司从2021年1月项目竣工，当季度交付房产结转销售收入161,320万元，对应预缴税金4,830万元；未交付房1套对应预收售楼款2,180万（总面积300平方米，销售合同总额3,270万），对应预缴税金70万元（不含增值税），项目计税单位成本为18,000元/平方米，A房地产公司应申报填写如下：

（1）预计利润的申报及转回数据

（2）2021年度末未结转收入预收售楼款实际毛利额数据

综上所述，房地产开发企业应严格遵循31号文及企业所得税汇算清缴申报表的填表说明，对房地产企业开发项目竣工前申报预收售楼款预计毛利额及在项目竣工后转回预收售楼款预计毛利额进行规范填写，尽量规避可能存在的税务检查风险。

延伸阅读：以下文章来源于指尖上的会计 ，作者袁国辉

      无论是会计处理还是税务处理，都是基于既定事实的处理，都有痕迹可循。在涉税问题上，实质与形式二者不可偏废。不要低估税务稽查人员的智慧和能力，也不要低估金税三期的威力。但凡税务风险有可能曝光，不管这种可能性有多小，如果不去人为地矫正，它总会发生。

说说我对税务风险的理解，可概括为四句话：（1）自己都质疑的操作基本上都是有税务风险的；（2）放任不合规的操作，持续违规作业，风险迟早会暴雷；（3）公司规模越大，税务风险被暴雷的概率就越大；（4）在涉税问题上的掩饰手法其实是自欺欺人。下面为大家详解这四句话。

（一）自己都质疑的操作基本上都是有税务风险的

经常被粉丝问，“为了少交税，他们公司打算这样操作”，粉丝描述完具体操作步骤后，会弱弱地附上一句，“我们这样做，税务风险大吗？”对这类问题，说实在话，我不知道该如何回答好，总担心自己的回答会起误导作用。

粉丝既然问到了，我总要给他一个答案，毕竟他是出于信任才来问我的。不过我所给出的答案，不是直接的肯定或者否定，我只是提供个视角，希望他能从通过这个视角深入思考，然后做出自己的判断。

我想说的是，相信自己的专业能力，当你自己都在猜疑这么做税务风险大不大的时候，风险一定是存在的。因为你心里清楚，你的做法不是寻常路径，多少有些牵强附会。如果一切都是循规蹈矩的，你就不会有此一问了。

千万不要低估金税三期的威力，也不要低估税务稽查人员的智慧。税务真来企业稽查了，很可能缘于企业反常之处被金税三期捕捉到了，会计人员觉得有风险的地方，税务稽查人员一定也能看得出来。真被发现了，被处罚了，不要怨天尤人。

（二）放任不合规的操作，持续违规作业，风险迟早会暴雷

墨菲定律讲，但凡事情有变坏的可能，不管这种可能性有多小，如果没有人为地去矫正它，它总会发生。这句话放到税务风险问题上也是成立的。

有关税务合规，最忌讳的一句话是，我们以前一直就这样做的。要知道，以前一直这样做不代表这样做就是对的。以前一直这样做没出问题，不代表今后就不会出问题。

回到起初粉丝的那个问题，税务风险大不大，需要财务人员把关好，纳税数据要基本合理，纳税比率不要过于出格，平时就要做好测算。

（三）公司规模越大，税务风险被暴雷的概率就越大

一方面，税务稽查通常会优先解决大企业的大问题，不会过分纠缠于小企业的小问题。一是他们人手有限，忙不过来。在大鱼抓完前，小鱼小虾顾不上。二是小企业很脆弱，经不起严格的税务规范化整顿，还需要多放水养鱼。事实上，我们的确可以看到针对小微企业的税收优惠政策很多。

税务稽查双随机选样抽到一家企业的概率并不高。这可能让部分企业老板产生惰怠心理，以为自己的企业不会那么“倒霉”。一旦有了这种侥幸心理，在涉税风险问题上老板们难免会丧失应有的警惕与自觉。我想提个醒，税务双随机选样抽到一家大企业的概率并不低。

曾经有位税务专家和我说过这样一句话，如果有问题，纳税大户就是偷税大户。许多税务风险在公司体量较小时不会暴露，等到经营规模上去了，风险会随之放大。再就是公司规模较小，即便风险暴露，追究责任时，责任不会太大；等到公司做大了，再追究责任时，性质就严重了。对此，大企业不可不引起重视。

（四）在涉税问题上的掩饰手法其实是自欺欺人

无论是会计处理还是税务处理，都是基于既定事实的处理，都有痕迹可循。在涉税问题上，实质与形式二者不可偏废，财务人员操作的掩饰手法或许可以在形式上糊弄，却很难在实质上圆融。

我们该如何理解涉税问题的实质与形式呢？重点是看是否对征税有利。如果形式对企业有利，要多考虑“实质重于形式”，如股东借款挂账、预收账款挂账、销售不开发票等。如果形式对征税有利，应多考虑“形式重于实质”，如企业没有获得发票的费用。企业需在形式与实质两个方面平衡税务风险。 

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